مشوق مسکن، مسکّنی مرگ‌آور در شرایط بحران اقتصادی

تقی قیصری

 

مشوق مسکن، مسکّنی مرگ‌آور در شرایط بحران اقتصادی

 

تاریخ نشان می‌دهد که راه‌حل‌های رایج بحران اقتصادی در بازار آزاد، نظام اقتصادی را به سوی پرت‌گاه برده است. سازوکار ساده‌ی سناریوی سقوط در چنین نظامی معمولاً در پی روی‌دادهای زیر اتفاق می‌افتد:

• اکثریت (یعنی بیش از 80٪) جمعیت در چنین جوامعی حقوق‌بگیرند، یا کارمندند یا کارگر و کمابیش درآمدی حداقلی یا کمی بیش از حداقل دارند؛ ازاین‌رو بازار مصرف در چنین جوامعی به طور انبوه از این جمعیت تشکیل می‌شود.
• آن‌چه از مسکن و لوازم خانه‌گی تا پوشاک و خودرو و غذا و خدمات به این جمعیت عرضه می‌شود، عملاً کل درآمد آنها را می‌بلعد.
• اقتصاد بازار آزاد هم‌واره با تورم هم‌راه است (در باره‌ی سازوکار تورم در اقتصاد بازار آزاد، در مطلب جداگانه‌ای توضیح داده خواهد شد).
• وجود تورم یعنی کاهش قدرت خرید! زیاده‌خواهی گرداننده‌های چنین بازاری باعث می‌شود تا قدرت خرید آن جمعیت هشتاد درصدی هم‌واره از آهنگ تورم عقب بماند. یعنی عموماً افزایش سالانه‌ی حقوق برای جبران تورم، از نرخ واقعی تورم کم‌تر است. یعنی این جمعیت مجبور می‌شود کم‌تر و بدتر بخورد، کم‌تر و بدتر بپوشد، کم‌تر و بدتر رفاه تأمین کند و ... برای مثال نگاهی به بحران بدهی‌های منطقه‌ی اوروپا (اواخر 2009)، به‌ویژه کشورهای جنوب مانند ایتالیا و یونان و پرتغال بیندازید: این کشورها برای مدیریت بحران سعی کردند سن بازنشسته‌گی را بالا ببرند، حمایت‌های عمومی را کاهش دهند، و ... اصطلاح «ریاضت اقتصادی» یعنی انداختن بار سنگین ورشکسته‌گی اقتصادی یک کشور به گردن همین حقوق‌بگیران.
• مسکن یکی از ضروری‌ترین نیازهای خانوارهاست. برای این که در بازار رقابت، تولید کننده‌های مسکن بتوانند حتی درآمد آتی این جمعیت با حقوق ثابت را نیز از آن خود کنند، امکان دریافت وام مسکن را برای آنها فراهم می‌کنند. از سوی دیگر مسکن، بخش بزرگی از سبد هزینه‌ی خانوار را تشکیل می‌دهد.
• تصور کنید یک انبوه‌ساز مثلاً در حال ساختن 1000 واحد مسکونی است. این خانه‌ها باید توسط خریدارانی خریده شوند که اکثراً جزو همین 80٪ جمعیت با درآمد ثابت هستند. تقریباً تمام این خانه‌ها به صورت قسطی و با وام بانکی خریداری می‌شود. عموماً این جمعیت به اندازه‌ای پس‌انداز یا ثروت انباشته ندارند که بتوانند این محصول را به طور نقدی بخرند. بنابراین وام بانکی به عنوان مشوقی برای خرید خانه به امید این که مبلغ آن به‌تدریج و به صورت قسطی پرداخت خواهد شد به خریدار عرضه می‌شود.
• این واحدها به‌تدریج پیش‌فروش می‌شود. معمولاً در ایران دو تا چهار سال طول می‌کشد تا واحدها به خریداران تحویل داده شود. بسته به وضعیت قدرت خرید و تمایل به ریسک برداشتن وام، دست‌کم نیمی از این واحدها با استفاده از وام بانکی به فروش می‌رسد. در شرایط تورم‌های دورقمی و رکود، قدرت خرید جمعیت به قدری کاهش می‌‌یابد که در میانه‌ی راه توان پرداخت اقساط را از دست می‌دهند. بانک، واحد مسکونی را گرو برداشته است و در صورت پرداخت نشدن چند قسط متوالی، آن را ضبط می‌کند. نیم دیگر به دلیل کاهش تقاضا روی دست مسکن‌ساز می‌ماند. ورشکسته‌گی مسکن‌ساز از این نقطه شروع می‌شود.
• بانک برای آن‌که بتواند گردش مالی خود را حفظ کند، باید این واحد مصادره شده را به خریدار دیگری بفروشد (نقد یا قسطی). اما در چنین شرایطی سایر خریداران بالقوه هم قدرت خریدشان را از دست داده‌اند. دیگر تقاضایی در بازار وجود ندارد که واحد مصادره شده به او فروخته شود. از سوی دیگر قیمت زمین و خانه در نتیجه‌ی سازوکار عرضه و تقاضا (کاهش شدید تقاضا) کاهش می‌یابد. یعنی بانک حاضر است واحد را به قیمت تمام شده بفروشد (ضرر ناشی از هزینه‌ی خواب سرمایه را هم تحمل کند) اما تقاضا در بازار وجود نخواهد داشت.
• روزبه‌روز بر تعداد واحدهای مصادره شده توسط بانک افزوده می‌شود. در چنین شرایطی که زمین و دیوار و سقف و پنجره (واحد مسکونی) ارزش معاملاتی خود را از دست داده‌اند روزبه‌روز منابع مالی بانک لاغرتر و لاغرتر می‌شود. ورشکسته‌گی بانک از اینجا شروع می‌شود.
• ممکن است بانک‌ها فعالیت‌های خود را در برابر بعضی ریسک‌ها بیمه کرده باشند. ازاین‌رو بخشی از این فشار به شرکت‌های بیمه‌ی کوچک منتقل می‌شود. اگر این بیمه‌ها خود را نزد شرکت‌های بزرگ، بیمه‌ی اتکایی کرده باشند، بخشی از این فشار به آن شرکت‌ها هم منتقل می‌شود. در چنین شرایطی روزبه‌روز بر تعداد بانک‌ها و شرکت‌های بیمه‌ی ورشکسته افزوده می‌شوند.
• به دنبال کاهش شدید قدرت خرید، انبوه‌سازان هم ورشکسته می‌شوند. زنجیره‌ی تأمین این شرکت‌ها، از مصالح ساختمانی، خدمات حمل و نقل، و ... نیز ورشکسته می‌شوند یا دچار فشار اقتصادی فزاینده‌ای می‌شوند. به همین دلیل است که این بحران بحرانی مالی (چنان‌که حتی تحلیل‌گران هاروارد می‌نامندش) نیست. یعنی بحران، کاهش نقدینه‌گی یا سرمایه‌ی درگردش، یا اختلال صرف در بازارهای مالی نیست. بحران به تمام عرصه‌های اقتصاد سرایت می‌کند و ازاین‌رو کل اقتصاد را در بر می‌گیرد: بحران تمام‌عیار اقتصادی!
• بحران اقتصادی (همان که اقتصاددانان شرم‌گین غربی آن را بحران مالی می‌خوانند) عمیق‌تر و عمیق‌تر می‌شود، شرکت‌ها در بخش‌های مختلف اقتصادی مثل قطعات دومینو زنجیروار فرومی‌افتند.
• ورشکسته‌گی به سایر بخش‌های اقتصادی نیز سرایت می‌کند و ورشکسته‌گی مانند بهمن بر سر اقتصاد فرومی‌ریزد.
• انبوه‌سازان به دولت فشار می‌آورند تا بخشی از منابع عمومی را به بانک‌ها و بسته‌های وام‌های مسکن سوق دهند. بعضی از دولت‌ها در برابر این فشار تسلیم می‌شوند.
• آیا در چنین شرایطی که دولت به دلیل کاهش شدید منابع حتی قادر به تأمین زیرساخت‌های کالبدی و غیرکالبدی ضروری (تحصیل، فرهنگ، بهداشت، ...) نیست، تزریق بسته‌های خرید مسکن یا به عبارت دیگر وام‌های مسکن به عنوان مشوق و تحریک بازار به خرید سرانجامی برای اقتصاد کل کشور خواهد داشت یا این که به طور موقتی بخشی از انبوه‌سازان را از زیر بار فشار اقتصادی رها خواهد کرد؟
• وامی که به خریداران بالقوه داده می‌شود، وام پیش‌پرداخت است. طبیعی است که در شرایط بحران،‌ خریدار قادر به پرداخت قسط‌های خود در بلندمدت نخواهد بود. ظاهراً بخشی از اقتصاد، یعنی تولید مسکن، در بازه‌ی کوچکی از زمان از فشار اقتصادی رها می‌شود اما این اقدام علاوه بر بلعیدن بخش قابل توجهی از منابع کشور که می‌توانست صرف احداث زیرساخت‌ها، توسعه‌ی دانشی (صنعتی-تکنولوژیک) شود، و تأمین استانداردهای زنده‌گی برای مردم شود، به عنوان مسکّنی زهرآگین به هدر می‌رود.

سناریوی فوق از تحلیل بحران اقتصادی سال‌های 2007 امریکا اقتباس شده و برای اطلاعات بیش‌تر می‌توانید به این مقاله‌ی روزنامه‌ی «اکونومیست» و «گاردین» مراجعه کنید:

http://www.economist.com/news/schoolsbrief/21584534-effects-financial-crisis-are-still-being-felt-five-years-article

https://www.theguardian.com/business/2011/aug/07/global-financial-crisis-key-stages

 

پرسش این است: در شرایط بحران اقتصادی و کم‌بود منابع، بهترین سیاست‌ها و استراتژی‌های مدیریت اقتصادی کدام است؟

 

مطالب ما را دنبال کنید ...